Bundesgesetz: Sonderkündigungsschutz des Mieters bei Corona-Verlusten bis 2022

Um die wirtschaftlichen Belastungen der Corona-Krise auf private und gewerbliche Mieter abzufedern, hat der Bundestag am Mittwoch, den 25. März 2020 ein „Gesetz zur Abmilderung der Folgen der COVID-19-Pandemie im Zivil-, Insolvenz- und Strafverfahrensrecht“ verabschiedet. Darin enthalten sind unter anderem Regelungen, die Mieter und Pächter vor einer außerordentlichen Kündigung ihres Mietverhältnisses schützen sollen, soweit sie infolge von COVID-19 in Zahlungsrückstand geraten.

• Mietschulden, die von April bis Ende Juni entstehen, dürfen kein Kündigungsgrund sein, sofern der Mieter den Zusammenhang zwischen den Auswirkungen von COVID-19 und dem aufgelaufenen Mietrückstand glaubhaft macht.
• Der Mieter hat bis zum 30. Juni 2022 Zeit, die ausstehenden Mieten zu begleichen.
• Diese Regelungen könnten bis zu zwei Mal verlängert werden: Zunächst bis zum 30. September 2020 und – mit Zustimmung des Bundestags – auch darüber hinaus, soweit die Beeinträchtigungen durch COVID-19 auch nach der ersten Verlängerung fortdauern.

Die Details zu diesen Regelungen werden in unserem Client Alert näher erläutert und sind grundsätzlich für alle Unternehmen relevant, die wirtschaftlich von der COVID-19-Pandemie, sei es als Mieter oder als Vermieter, in Deutschland betroffen sind.

I. EINFÜHRUNG

Die zunehmende Verbreitung der durch den Coronavirus SARS-CoV-2 verursachten Atemwegserkrankung COVID-19 hat innerhalb weniger Wochen weitreichende Auswirkungen auf das öffentliche Leben und praktisch alle Wirtschaftszweige in Deutschland entfaltet. Es ist noch nicht abzusehen, wie gravierend die Schäden sein werden, die durch die gerade erst beginnende Pandemie entstehen. Sicher ist jedoch schon jetzt, dass COVID-19 für viele - Privatleute wie Unternehmer - eine große wirtschaftliche Herausforderung sein wird. Um diese Belastungen abzufedern, hat die Bundesregierung am vergangenen Montag ein „Gesetz zur Abmilderung der Folgen der Covid-19-Pandemie im Zivil-, Insolvenz- und Strafverfahrensrecht“ veröffentlicht, das bereits am Mittwoch, den 25. März 2020 vom Bundestag verabschiedet wurde. Darin enthalten sind unter anderem auch Regelungen, die Mieter und Pächter entlasten sollen, die durch COVID-19 finanzielle Engpässe erleiden.

II. DIE REGELUNGEN IM EINZELNEN

Der Gesetzesentwurf sieht vor, dass Vermieter ihren Mietern nicht aufgrund von Mietrückständen, die im Zeitraum zwischen dem 1. April und dem 30. Juni 2020 auflaufen, kündigen können, sofern die Zahlung wegen der Auswirkungen der COVID-19-Pandemie ganz oder teilweise unterbleibt. Dies soll gleichermaßen für Wohnungs- wie für gewerbliche Mietverhältnisse gelten, ebenso für Pachtverhältnisse. Wenn auch nicht ausdrücklich im Entwurf klargestellt, dürften von der Regelung auch die Nebenkosten umfasst sein, sodass also auch solche Rückstände aus diesem Zeitraum keine außerordentliche Kündigung rechtfertigen können. Kündigungen aus Gründen, die nicht in diesem direkten Zusammenhang mit COVID-19 stehen, bleiben weiterhin ohne Einschränkungen möglich.

Den Zusammenhang zwischen den Auswirkungen von COVID-19 und dem aufgelaufenen Mietrückstand muss der Mieter glaubhaft machen. Abstrakt bedeutet dies, dass er Tatsachen vortragen muss, aus denen sich ergibt, dass es überwiegend wahrscheinlich ist, dass er gerade wegen der Auswirkungen von COVID-19 seine Miete nicht zahlt. Für Gewerbemieter wird dies vor allem dadurch möglich sein, dass sie (z.B. durch Vorlage behördlicher Verfügungen) nachweisen, dass der Betrieb ihres Unternehmens durch behördliche Maßnahmen, die im Zusammenhang mit COVID-19 erlassen wurden, erheblich eingeschränkt oder gänzlich untersagt ist. Dies betrifft derzeit etwa Gaststätten oder Hotels, deren Betrieb zumindest für touristische Zwecke in vielen Bundesländern untersagt ist. Aber auch andere Wege der Glaubhaftmachung durch entsprechende Nachweise oder eine eidesstattliche Erklärung sind möglich. Neben den eindeutigen Fällen der Schließung durch behördliche Anordnung können sich auch Mieter auf die Kündigungssperre berufen, denen infolge der COVID-19 Pandemie wesentliche Einnahmen fehlen. Diesen dürfte insoweit auch ein Ermessenspielraum zuzubilligen sein, welche Forderungen sie vorrangig bedienen. Wohnraummieter können an Eides statt versichern, dass ihnen im Zusammenhang mit COVID-19 die zur Zahlung der vollständigen Miete erforderlichen Einnahmen weggefallen sind.

Der Gesetzesentwurf sieht weiterhin vor, dass der Mieter, dem es so gelungen ist, den Zusammenhang zwischen seinem Mietrückstand und den Auswirkungen von COVID-19 glaubhaft zu machen, bis zum 30. Juni 2022 Zeit hat, die ausstehenden Mieten zu begleichen. In dieser Zeit befindet er sich zwar im Verzug und es fallen die entsprechenden Verzugszinsen an, aber eine Kündigung wegen des Rückstandes, der in der Zeit zwischen dem 1. April und dem 30. Juni 2020 entstanden ist, bleibt bis dahin ausgeschlossen. Der Mieter hat somit bis zum 30. Juni 2022 Zeit, die Mietschulden zu begleichen. Zahlt er bis zum 30. Juni 2022 nicht vollständig, kann eine außerordentliche Kündigung wegen Zahlungsrückstands auch auf ausgebliebene Zahlungen aus dieser Zeit unter den gewöhnlichen gesetzlichen Voraussetzungen erfolgen.

Diese Regelungen zugunsten von wirtschaftlich betroffenen Mietern sollen zwei Mal verlängert werden können: Zunächst soll die Bundesregierung ermächtigt werden, auch für Mietzahlungsrückstände, die bis zum 30. September 2020 wegen COVID-19 entstehen, die außerordentliche Kündigung nach den oben beschriebenen Regeln auszuschließen. Danach soll die Bundesregierung eine weitere Verlängerung über den 30. September 2020 hinaus bestimmen können, wenn die Beeinträchtigungen durch COVID-19 auch nach der ersten Verlängerung fortdauern. Diese zweite Verlängerung bedürfte allerdings der Zustimmung des Bundestags.

Von diesen Vorschriften darf zum Nachteil des Mieters nicht abgewichen werden.

III. AUSBLICK

Die beschriebenen Regelungen sollen verhindern, dass infolge vorübergehender Einnahmenausfälle durch die COVID 19-Pandemie, Mieter oder Pächter die Grundlage ihrer Erwerbstätigkeit verlieren und verlagern diese wirtschaftliche Last vorübergehend vollständig auf die Vermieter. Das ist eine politisch gewollte und als Akt gebotener Solidarität begründete Entscheidung, über deren wirtschaftliche Sinnhaftigkeit und Ausgewogenheit sich streiten ließe. Jedoch verlieren die Vermieter ihren Anspruch auf vollständige Zahlung von Miete und Nebenkosten nicht; ebenso haben sie Anspruch auf Zahlung der marktüblichen Verzugszinsen ab Fälligkeit der Miete.