Share Deals werden teurer! – Die Reform der Grunderwerbsteuer kommt nun doch!

Der Gesetzesentwurf zur Änderung der Besteuerung von Share Deals bei grundstückshaltenden Gesellschaften lag einige Zeit auf Eis, sprachen doch gute Gründe dafür, die gegenwärtige Regelung beizubehalten.

Zum Ende der Legislaturperiode hat sich die Bundesregierung nun doch noch zu einer Gesetzesänderung durchgerungen. Gestern hat der Finanzausschuss des Deutschen Bundestags beschlossen, dass bereits zum 01.07.2021 neue Regelungen zum Grunderwerbsteuergesetz in Kraft treten sollen. Diese führen zu einer deutlichen Verschärfung der grunderwerbsteuerlichen Besteuerung von Anteilskäufen (sog. „Share Deals“). Schon in der nächsten Woche wird der Gesetzentwurf im Bundestag diskutiert.

Im Wesentlichen sieht der Reformvorschlag folgende Änderungen vor:

• Absenkung der steuerauslösenden Beteiligungsgrenze (von 95 auf 90 %);
• Verlängerung der Behaltensfristen (von 5 auf 10 Jahre unter Umständen sogar auf 15 Jahre);
• Besteuerung des Anteilseignerwechsels an grundbesitzenden Kapitalgesellschaften;
• Rückausnahme für börsennotierte Unternehmen (Börsenklausel).

Dieser Client Alert ist für alle grundbesitzenden Kapital- und Personengesellschaften relevant, die einen Wechsel im Gesellschafterbestand planen, sowie für alle Investoren, die Grundbesitz im Wege eines Share Deals erwerben möchten, oder aber schon erworben haben, die Übertragung des Grundbesitzes aber noch nicht vor dem 01.07.2021 abgeschlossen ist.

Wir erläutern die geplanten Änderungen und erklären, was Sie nun beachten müssen.

HINTERGRUND

Wenn in Deutschland eine Immobilie unmittelbar übertragen wird („Asset Deal“), unterliegt diese Veräußerung der Grunderwerbsteuer. Der Steuersatz ist abhängig vom einzelnen Bundesland und variiert zwischen 3,5 und 6,5 Prozent. Anknüpfungspunkt der Besteuerung ist der Wechsel des Grundstückseigentümers. Auch die Übertragung von Anteilen an grundbesitzenden Gesellschaften („Share Deal“) löst Grunderwerbsteuer aus, wenn die Übertragung wirtschaftlich einem Eigentümerwechsel an dem Grundstück gleichkommt. Nach gegenwärtiger Rechtslage unterliegen Share Deals danach der Grunderwerbsteuer, wenn sich bei grundbesitzenden

• Personengesellschaften der Gesellschafterbestand innerhalb von 5 Jahren mindestens zu 95 % ändert;
• Kapital-/Personengesellschaften mindestens 95 % der Anteile in der Hand eines Erwerbers (und sei es nur wirtschaftlich) vereinigten oder en-bloc übertragen werden.

Werden lediglich 94,9 % der Anteile an der Immobilienpersonengesellschaft übertragen, verbleiben die restlichen 5,1 % der Anteile zunächst beim Altgesellschafter, löst dies folglich keine Grunderwerbsteuer aus. Bei grundbesitzenden Kapitalgesellschaften kann die steuerauslösende Anteilsvereinigung in einer Hand dadurch vermieden werden, dass 5,1 % der Anteile auf einen vom Hauptinvestor unabhängigen Co-Investor übertragen werden. Gerade vor dem Hintergrund der seit Jahren in den meisten Bundesländern ansteigenden Grunderwerbsteuersätze ermöglichen diese Strukturen die Verhinderung einer Erhöhung der Entwicklungs- und Baukosten für Immobilien um die Grunderwerbsteuer, kommen letztlich also den Nutzern/Mietern der Immobilie zugute.

Mit den nun beschlossenen Änderungen plant der Gesetzgeber die in der Praxis bewährten Gestaltungen deutlich unattraktiver zu machen.

WAS ÄNDERT SICH?

1. Niedrigere Beteiligungsgrenze, längere Behaltensfristen

Künftig wird eine Übertragung von 90 (statt bisher 95) % der Anteile einer Übertragung des gesamten Grundstücks gleichkommen und damit der Grunderwerbsteuer unterliegen. Die bisherige Behaltensfrist von 5 Jahren wird auf 10 Jahre verlängert. Für das Aufstocken von Anteilen bei Personengesellschaften soll die Frist sogar auf 15 Jahre angehoben werden.

Was bedeutet das?

Durch diese Änderung ergibt sich insgesamt ein deutlich längerer Betrachtungszeitraum für Anteilseignerwechsel bei grundbesitzenden Gesellschaften. Im Ergebnis können dann – unabhängig von der Rechtsform – nur noch (maximal) 89,9 % der Anteile innerhalb von 10 Jahren grunderwerbsteuerneutral übertragen werden. Bei Personengesellschaften ist davon auszugehen, dass das bislang mögliche (steuerbegünstigte) Aufstocken auf 100 % voraussetzt, dass die verbleibenden restlichen 10,1 % erst nach Ablauf von 15 Jahren auf den neuen Gesellschafter übertragen werden.

Die Verschärfungen gelten allerdings nicht für Übertragungen im Konzern. Hier bleibt es bei der bisherigen Beteiligungsgrenze (95 %) und den bisherigen Vor- und Nachbehaltensfristen (5 Jahre).

2. Besteuerung des Anteilseignerwechsels an grundbesitzenden Kapitalgesellschaften

Unter den gleichen Voraussetzungen wie bei grundbesitzenden Personengesellschaften sollen künftig auch Änderungen des Gesellschafterbestands bei grundbesitzenden Kapitalgesellschaften erfasst werden.

Was bedeutet das?

Eine (unmittelbare oder mittelbare) Änderung im Gesellschafterbestand, die innerhalb von 10 Jahren zum Übergang von mindestens 90 % der Anteile auf neue Gesellschafter geführt hat, wird ab dem 01.07.2021 der Grunderwerbsteuer unterliegen.

Dabei ist es ohne Bedeutung für die Besteuerung, ob die Grundstücke lediglich passiv gehalten oder zu operativen Zwecken genutzt werden.

Auch kommt es nicht darauf an, dass ein einzelner Gesellschafter eine bestimmte Beteiligungshöhe überschreitet. Ein sofortiger steuerfreier Erwerb aller Anteile unter Beteiligung eines Co-Investors, der die verbleibenden 5,1 % hält, ist damit auch bei einer grundstückshaltenden Kapitalgesellschaft nicht mehr möglich.

Damit allerdings nicht auch Kleinstübertragungen bei börsennotierten Unternehmen, die innerhalb von 10 Jahren stattfinden, betroffen sind, gelten laut dem Gesetzesentwurf Ausnahmen für solche Anteilsübergänge, die auf Grund eines Geschäfts über eine anerkannte Börse erfolgen.

AB WANN SIND DIESE VORSCHRIFTEN ANWENDBAR?

Die Änderungen sollen ab dem 01.07.2021 wirksam werden. Bis dahin können Share Deals noch nach den bisherigen Regeln durchgeführt werden.

WAS BEDEUTET DAS KONKRET FÜR ALTFÄLLE?

Von einem Vertrauensschutz für Verpflichtungsgeschäfte hat der Gesetzgeber abgesehen. Das heißt, wenn der Kaufvertrag vor dem 01.07.2021 geschlossen wurde, die dingliche Anteilsübertragung aber z.B. erst am 01.08.2021 erfolgt, so gelten dennoch bereits die neuen Regelungen. 

Das bisherige Recht gilt in allen Fälle weiter, die von dem neuen Recht nicht erfasst werden. Das bedeutet, dass Gesellschafter, die am 01.07.2021 zu mindestens 90 %, aber weniger als 95 % beteiligt waren, auch nach Inkrafttreten der Neuregelung im Falle des Aufstockens ihrer Beteiligungen weiterhin der alten Regelung unterliegen. Es besteht also nicht die Möglichkeit, von der Neuregelung zu profitieren und nach dem 01.07.2021 steuerfrei von z.B. 92% auf 100 % aufzustocken.

Gesellschafter von Personengesellschaften, die bereits am 01.07.2021 als Altgesellschafter galten, weil zu diesem Zeitpunkt die (bisherige) 5-Jahresfrist abgelaufen war, sind dagegen nicht betroffen und genießen Vertrauensschutz.

Für die Neuregelung bei Kapitalgesellschaften sollen vor dem 01.07.2021 bereits übertragene Anteile für die 90%-Grenze allerdings nicht mitgerechnet werden.

FAZIT

Zwar hat die Immobilienbranche lange mit der Änderung der Grunderwerbsteuer bei Share Deals gerechnet und häufig bereits die 90%-Grenze eingehalten. Die Gesetzesänderung schien aber eigentlich in dieser Legislaturperiode kein Thema mehr zu sein. Im Wege typischer politischer Kompromissfindung will die Bundesregierung die Änderung nun aber doch noch vornehmen. Änderungen sind bis zur Beschlussfassung durch den Bundestag nicht mehr zu erwarten, so dass bislang typische Strukturen zur Grunderwerbsteuerreduzierung beim Share Deal somit künftig deutlich unattraktiver werden. Anteilseignerwechsel von grundbesitzenden Gesellschaften müssen daher vor Durchführung sorgfältig auf ihre grunderwerbsteuerrechtlichen Auswirkungen und ihre Wirtschaftlichkeit überprüft werden, nicht zuletzt, weil die Auslegung der geplanten neuen gesetzlichen Regelungen zum Teil Fragen aufwirft. Bei Altfällen und laufenden Transaktionen ist zu prüfen, ob bereits die Neuregelung greift oder noch Fristen nach den alten Regelungen überwacht werden müssen.

Gerne sind wir Ihnen dabei behilflich.